曩昔3年，咱们在跨境电商物流和快递的研讨中发现，仓储作为物流环节中的一个节点，其深化物流环节的程度现已超出了曩昔的认知。而研讨物流地产的原因在于
仓储、物流不分居：物流地产的详细形状大多为各类物流园，而物流园的首要物流财物或许便是库房；关于仓储作为首要财物的公司，咱们是否还记得前期的叫法是“某某仓储公司”，而当下中咱们听到的更多是“某某储运”、“某某仓储物流”乃至是愈加巨大上的“某某仓储供应链办理公司”，愈加杰出仓储和前后端物流一体化，未来朴实的仓储公司将逐渐消失，仓储和上下流的集约、协同运营必定是趋势，这是咱们重视物流地产的原因之一。
“仓储是速度为零的物流，节点布局十分要害，但它能够不挣钱”这是一位职业资深人士的原线）堆存产品的库房形似本钱很低，但在当下经济环境下，过高的仓储本钱和库存很简略吃掉出产贸易商的赢利，你应该把它当作“速度为零”的物流，要不断的进行优化；
2）在消费品物流逐渐替代工业品物流成为新的拉动因子之际，关于当下仓储企业而言，其客户对全体物流环节的时效、本钱愈加重视，因而仓储环节需求为全体服务。
因而本系列将从我国物流地产职业的价值链视点进行剖析，并依据职业的首要参加者，别离依照外企、国有和民营的头绪整理职业及其方法，以期对物流地产全职业有一个全面、无缺的描绘。
现代物流地产归于工业地产的范畴，指出资商出资开发的物流设备。其范畴包含物流园区、物流库房、配送中心、分拨中心等物流事务的不动产载体。而关于现代物流设备而言，不再等同于传统的“农人仓”—仅是为货品供应场所与遮盖，使之不至于幕天席地罢了，物流地产职业所运营的现代物流设备在制作规范、后期运营等远高于传统仓储设备。
假如说传统的非现代物流仓储设备规范极低的原因是因为下流需求的“劣币驱赶良币”，那么关于现代物流而言，其制作规范则是为了满意下流客户的需求。网络零售、零售消费品及高端制作业是拉动现代物流地产开展的三驾马车。以普洛斯最新财年年报为例，其前五大客户均归于第三方物流与电商职业，存储的首要货种包含快消品、轿车零部件、医疗器械等。
现代物流地产的三种下流需求实则代表了近年我国社会消费晋级与制作业转型趋势，从工业链来看，现代物流地产的存储货品更多集中于出产环节面向消费环节的最末一环，贮存的是“产制品”，产品附加值高、需求快速流通以节省本钱并进步配送功率，因而对仓储环境、货品无缺率、信息办理水平的要求高规范严要求；传统仓储设备更多存储出产前端的原材料与半制品，对硬件设备要求较低。
但实践中的现代物流设备供需结构却短期出现失衡。我国当下的现代物流设备制作速度落后于需求，依据戴德梁行核算数据与猜测，2015年，我国现代物流设备职业的需求/供应比为44.9%，供应缺口到达2390万平方米。但就戴德梁行的猜测而言，不论是供应亦或是需求仅有个位数的增加：需求2016E-2019E的CAGR为6.3%，供应则为5.3%，因而一旦供应端出现较大扩容，其时的供小于求亦存在被反转的或许。
实践开发进程中，不同于商住类开发项目，物流地产在拿地和完结盈余的环节有其自身特征，可归纳为：拿地难度大、网络化布局、开发方法灵敏、后端参加办理、工业链条长及金融特色较强。物流地产价值增加的中心环节在于其拿地、开发运营和上，其对应的出产要素则为“土地、人（办理）、钱（资金流）”。
制作物流地产的地皮性质需为工矿仓储用地，即往常所说的工业用地，而工业用地详细又细分为工业用地、采矿用地、仓储用地三个子分类。依据国土资源部信息，截止1Q2016，全国工业用地、居住用地与商业用地均价别离为766元/平方米、5554元/平方米与6767元/平方米，工业用地地价远低于其他类型地块，而一线城市政府出于城市规划、财税征收、工作处理等考量，近年来出让的工业土地比年萎缩。
另一个实践问题是：在工业用地自身供应下降的布景之下，仓储用地占工业用地比重极小，部分当地政府划定了“出资强度1000万/亩，税收奉献100万/亩，容积率为1”的硬性方针，加重了仓储用地的成交难度。以上海为例，世邦魏理仕核算2011－2013年的三年间，上海物流仓储用地出让面积仅占工业用地出让面积的3%左右。这导致的实践问题是不少企业打着擦边球，拿的是工业厂房用地却用于仓储开发。
一线城市在物流用地供应上的缺少直接导致了对周边卫星城的溢出效应。二线城市在土地供应、土地价格和用工本钱都较一线城市享有优势，而租借价格却未必落后太多，因而“安身二线，服务一线”成为许多物流地产开发商的拿地战略，相应衍生出了长三角的姑苏、昆山，珠三角的佛山、肇庆，京津冀的廊坊等卫星城。物流地产商在选址时需考虑二线城市在地价下降和客户物流费用上升之间的平衡。
因为曩昔15年国内土地价格的水涨船高，国家从鼓舞实体经济、根绝投机商囤地、炒地的视点动身，对工业用地的出让、价格以及制作规范已有较为规范的规则：工业用地的出让进程中有必要选用招拍挂方法，且企业在取得地块之后一年内有必要破土开工，不然搁置土地满一年未开工开发需征收搁置费，满两年未开工开发的可无偿回收运用权。别的，部分一线城市（北京、深圳）现已出台工业用地出让弹性年限的试点准则，将工业用地运用年限缩短或施行租让结合等方法出让土地，这关于签长约、财物重的物流地产开发商而言，在固定财物折旧、到期财物评价、客户延续性方面都会发生必定负面影响。
物流地产商的收入来历包含：租金（最为根底）、办理服务费（假如深化物流链条）、税收优惠、土地增值等。一般来说现代物流地产的客户多为物流、商贸、大型电商和高附加值制作类企业，贮存产品类型包含食品饮料、医药、化工产品、轿车等形形，不同类型产品对仓储设备具有不同要求，因而物流地产范畴内的定制化制作较商住范畴更为盛行。一旦地产商与租方敲定协作联系，二者签定长约，且有的物流地产商自身也具有第三方物流商的才干，两边在物流链条上的协作将会极为深化。因而物流地产开发商往往身兼开发商与运营商两种人物，运营阶段为客户供应例如设备的融资租借、信息收集乃至物流等多样服务，此刻需求开发商具有丰厚的物流职业经历与科学的办理手法。
比较商住地产而言，物流地产报答周期较长，但胜在成绩安稳、现金流充分、受微观地产调控方针影响较轻，且相同能够享用土地增值带来的溢价。
单纯的收取租金方法下，报答周期或许长达10-20年，因而物流地产商往往会经过活用资金的方法加速资金流通速度，其间最长运用的东西为私募基金。别的，部分物流地产商一同为下流客户供应物流设备融资租借服务。
咱们发现简直每一个大型的外资物流地产商都能够熟练运用私募地产基金以进步杠杆、加速资金流速，其典型方法为：树立基金并引进外部出资者，收买运营老练后的自身物流地产项目以增加杠杆。以其间最为典型的普洛斯地产基金为例，物流地产企业身兼地产制作商、办理商、基金股东三重身份，大部分外资企业方法与之相同，差异多在杠杆倍数、基金规划等。而参加基金的出资者多为养老金、保险资金等危险偏好较低、寻求安稳报答的资金。
详细来说，设立了物流地产私募基金的物流企业，其物流地产开发方法将会遵从以下三个首要进程：
1）开发部分担任项目开发：物业开发部分以为客户定制开发或规范化开发方法完结项目制作，一同进行开端招租，此刻租借率或许现已较高；
2）到达安稳运营后移走运营部分：项目完工后，物业开发部分将项目移交给运营部分办理，运营部分经过进一步的招租和服务完善，使项目到达安稳运营状况；
3）老练工业置入基金：基金办理部分担任将到达安稳运营状况的老练物业置入旗下物流地产基金。依然以普洛斯为例，普洛斯每年可提取固定份额的办理费用，并在成绩到达方针收益门槛后，又获取20%左右的超量收益提成，一同向担任物业办理的运营部分付出服务费。
1）基金加杠杆：关于物流地产商而言，一般持有基金中部分股权（比方20%-30%），以完结几倍杠杆，关于危险偏好度较高的开发商而言，有或许再经过负债率撬动两倍的债款杠杆，将总的本钱杠杆率进一步扩展；
2）缩短出资报答期，完结资金快速回笼：正是因为物流地产商在基金中并不控股，因而财物置入基金适当于完结一次出售，物流地产部分提早完结了开发收入和开发赢利，并回笼许多资金可用于新项意图出资。在传统物业自我克制方法下，开发部分只能经过租金的逐渐进步来回收出资，出资回收期一般都在10年以上；但在基金方法下，开发部分90%以上的财物置入基金，然后提早完结了物业出售收入和开发赢利，出资回收期相应缩短到2-3年。
物流地产商的融资租借服务为客户供应仓储设备+物流设备/车辆+资金的一体化归纳处理计划，增强了客户的粘性和凝聚力，推动了物流地产商在归纳服务范畴的延展和晋级。现在走在该范畴前列的地产商为普洛斯。
1）拿地才干：拿地才干包含两方面，一是选址，即能不能拿到间隔交通枢纽、发货端（工业制作业聚集地）或是收货端（消费品聚集地等）邻近的地块，地块在配套根底设备、供水供电、土地外形等方面也需求标；另一方面是要有适宜的拿地本钱以保证未来的收益率、恰当的当当地针方针保证安稳运营；
2）运营办理团队：现代物流地产设备服务的客户，典型的如第三方物流、电商等企业，在配送速度、仓储功率、货品保管无缺度方面要求较高，更重要的是，仓储是这些类型企业紧缩本钱的重要环节，故而对降本和增效需求激烈。因为物流地产商一般与客户深度协作，一同作为库房的租借方和运营方，因而物流地产运营团队的才干就显得至关重要，咱们再次以职业标杆普洛斯为例，其年报显现普洛斯能为客户节省20%的物流本钱。
3）融本钱钱与杠杆运用：物流地产是重财物职业，初始阶段的拿地与制作都将发生大规划的本钱开支，需求尽或许低的融本钱钱与杠杆加持用于进步收益率，并加速资金流通速度。
从地产商性质区分，国内的物流地产职业参加者能够分为专业物流地产开发商、归纳地产开发商以及职业外来者（首要是电商和物流企业）三类，而从资金性质上看，又能够外资、国资、民资三类口径区分。别的，在商住地产昌盛极点已过之际，物流地产子职业亦迎来许多新式参加者，其一为原先的巨型归纳地产开发商如万科，其二为由金融范畴向不动产职业的安全不动产。咱们国内物流地产的首要参加者以矩阵方法出现如下。
从商场份额上看，因为专业的物流地产概念实为西学东渐，最早拓荒我国物流地产商场的外资企业，故而外资迄今仍旧牢牢操纵商场份额前两名的位置（普洛斯我国、嘉民），截止4Q2015职业CR3水平到达75（普洛斯占比超越55%）。但纵向比照4Q2013与4Q2015数据，咱们发现：
1）CR3进步：国内物流地产职业CR3由72.3增至75，职业前三集中度进步，这是由普洛斯份额缩小、嘉民宝湾扩展而导致的；
2）内资企业线年末国内民企代表宇培与易商的份额排名排列6、8名，市占率算计8.7%，截止2015年末，宇培和易商排名别离位列4、6名，市占率算计11%。而在2013年末榜上无名的安全不动产，则凭仗近两年的急速扩张敏捷跻身前列，占有核算成果1%的商场份额。
海外物流地产企业是我国物流地工业的最大玩家，除了长于选用合资入股等方法拿地之外，他们共有的特色是赋予了地产开发以金融特色，大部分的海外开发商都会以私募地产基金方法加速。海外物流地产企业是我国物流地工业的最大玩家，除了长于选用合资入股等方法拿地之外，他们共有的特色是赋予了地产开发以金融特色，大部分的海外开发商都会以私募地产基金方法加速。
物流地产大亨普洛斯或许会有两个指向：一是美国ProLogis，现已与AMB安博置业兼并，其实说的是安博；二是收买了美国ProLogis我国、日本区事务，并开展出巴西事务的GLP，在中日两国沿用了普洛斯称号和一切资源，而GLP才是咱们议论的、在我国落地生根的物流地产大亨“普洛斯”。为清晰二者别离，咱们整理了ProLogis从树立到拆分的时刻线：普洛斯开展进程
普洛斯拿地的原因可总结为来得早、合资拿地以及中资直接参股公司这三个原因。
2）经过合资、入股拿地：一级商场拿不到地，大可转战二级商场，外资独资拿不到地，大可树立合资公司——这便是其时普洛斯的思路。经过与已有土地资源的我国公司合资是在其时获取土地的捷径：2004年4月，普洛斯于上海桃浦树立合资公司，收买乐购的配送设备和上海西北物流园区物流设备的独家开发权；简直与此一同，普洛斯和姑苏工业园的姑苏物流中心签署合资运营协议，开发姑苏物流园区，普洛斯以现金入股，姑苏物流中心以库房和土地入股；与此一同，普洛斯亦直接参股国内数家仓储物流企业，特别2015年以战略出资者身份参股央企中储股份，持股15.45%成为其第二大股东。
3）直接引进国资血液：普洛斯有18.4%的股东来自亚洲，其间2010年普洛斯于新加坡上市时，总部股东包含柱石出资者如我国国家社保基金（1亿股，占比2.2%）、中司、阿里巴巴、香港周大福、香港南丰等；而普洛斯我国分部在经过2014年2月取得我国人寿、中银集团和厚朴基金的出资之后，其三分之一股权已由中资持有。
表7：4Q2015我国物流地产职业份额数据来历：戴德梁行、安信证券研讨中心
普洛斯有三个首要部分：开发-development，运营-operation，基金-fund management。其间前两个部分一般的地产商都有，是地产开发商安居乐业之本，而最终一个基金办理部分，则是普洛斯完结快速资金流通和敏捷扩张的诀窍。咱们在上文现已以普洛斯为典型论述了物流地产基金的首要运作方法，以及其对物流地产商资金快速回笼、缩短出资报答期的效果，此处不再赘述。公司现在在我国的基金有两只，别离为30亿美元与70亿美元（方针），杠杆水平较其全球平均水平略低。
物流地产项目优质、精雕细镂。公司继续重视土地求过于供及需求最旺盛的首要区域，辐射珠江三角洲、长江三角洲、京津冀区域等经济开展重镇；并选址于首要的根底设备（如主干道, 港口, 机场, 分销中心等）邻近，为客户供应了快捷有用的配送运送网络。最具代表性的物流项目可分为毗连或坐落交通枢纽、工业园区两类：
嘉民在2005年以高档定制方法打入我国商场，其时是为金鹰世界在上海康桥定制5.6万平方米的华东区分配中心。在此之后，公司也依托这个共同的方法取得许多承租商的喜爱，现在在大中华区共有283家客户。
嘉民我国物流基金（GCLP）在2009年创立之后，取得了嘉民以及加拿大养老金计划出资委员会(CPPIB)的定时增资然后不断扩张。2015年嘉民及CPPIB各注资2.5和10亿美元，使得合资公司总股本升至32.5亿美元，两边各占20%和80%的股份。该份额之下，嘉民的基金杠杆水平较普洛斯更高。
嘉民我国物流基金在我国专心于出资我国内地的物流地产。它在一二线城市买入库房，办理、租借以取得租金和物业增值作为报答。到2015年9第三季度，该公司共具有24个老练项目，13个开发项目，2个定制项目，租借率到达96%。
2) 事务拓宽至华南华北：2008. 制作安博北京首都机场物流中心一期，进军华北商场；进驻广州开发区进入华南商场；
物流地产项目致力于交通老练地块。一向以来，安博都致力于出资坐落交通老练地段的物业，开发挨近空港、海港、高速公路及人口密布的中心城市等内陆交通枢纽的物流仓储设备。现在，安博的物业都坐落于地工业、物流业和根底设备最为兴旺的商场内。尽管从物业面积来看，安博并不是我国最大的物流商，可是它专心在选址及库房占有率的方面做到最好。
安博从合理选址，到制作与物业办理，为客户全方位定制个性化物流设备，并规划专业物流园区，值得一提的是，安博一向坚持自在物业办理，即一切的物业由安博自己办理，没有外包给第三方公司, 并坚持依照职业最高规范办理和保护安博的物流设备。一同安博坚持与世界同步的高规范，满意可继续开展的要求。安博在全球68%的物业环保规划，活跃承当社会职责。安博的许多亮点也招引了许多客户。现在安博的客户多达5200家，包含括制作商、零售商、电子商务企业、运送公司、第三方物流供货商等。
盖世理是全球抢先的可继续性库房开发商，事务广泛欧洲、我国、北美、中东等地，在为零售、快速消费品及相关职业客户供应度身定制仓储处理计划方面有专业位置。盖世理自树立以来经历过沃尔玛、迪拜世界与Brookfield三个股东，过快的股东变迁或许是公司在我国事务规划相对普洛斯、嘉民等品牌落后的原因。
作为外资公司，盖世理在我国开发物流地产项目走的是“强强联合”的道路。公司会挑选和国内零售业、制作业或许是商业住宅房地产商协作，他们具有较好的土地资源，而盖世理能够用自己在工业地产空间开发等方面的丰厚经历与他们互补；除此之外，盖世理还会和政府部分协作。比方说，公司就与武汉市政府签署了战略协作协议，与市政府一同在第二机场协作开发制作世界抢先的武汉世界空港生态物流园区。
盖世理物流地产项意图共同之处体现在两点：度身定制的“交钥匙”计划以及可继续性的环保库房。正是这两个特色让其在我国的商场尽管“小”可是“精”，赢得了沃尔玛、家乐福、亚马逊、雀巢等公司的喜爱。
盖世理在全球70%的项目都是依照客户的需求去制作库房的，只需客户奉告时刻地址要求，公司有才干为其供应有关定制项目一系列服务（包含地块选址、计划规划及批阅、工程制作、竣工交给等），最终如期保质保量地交给一个有世界规范的“交钥匙”定制计划。而进入我国后，盖世理也量体裁衣，在定制库房之外，也选用先建库的方法制作规范化库房满意客户需求。
可继续开展的环保型库房可谓是盖世理的一把“利器”。自从公司在2002年初次提出了可继续性规划理念，盖世理一向在可继续性和可循环运用技能方面有巨大出资，保证能在开发中选用最佳的绿色环保技能，成为闻名的全球化可继续开展物流设备的供货商。而在把环保概念落到我国商场时，不同于定制库房彻底依照客户要求去开发，盖世理在规范库房的制作上选用一些高经济效益的环保办法，这样能够帮客户省下本钱又推行环保理念。以盖世理2007年为沃尔玛开发的天津配送中心为例，环保库房的规划能够在保护环境的一同削减运营及办理本钱。
丰树（Mapletree）是新加坡巨子淡马锡旗下的一个全资工业地产渠道，也是亚洲最大的物流仓储设备开发商和物流服务供货商之一，我国则是丰树最大的海外商场之一。到2015年3月31日, 我国区域（包含香港）占丰树自有及保管财物总额的37.2%，约106亿新元（约490亿人民币），其间我国大陆区域运营办理财物到达43.40亿新元。而它在我国的开展由物流地产发家，然后经过不断多元化与拓宽，现在运营房地产项目触及物流、工业、办公楼、零售及归纳用处等等。
3）2005. 经过丰树物流信任以1.2亿元人民币收买浦东空港欧罗物流园项目，初次进入我国商场。
丰树在我国的地图扩张，从西安、佛山等二三线城市下手，现在现已将事务拓宽到上海、北京、广州、佛山、天津、无锡、长沙、济南、南通、重庆、西安、杭州、宁波、郑州及香港等地，从丰树现在发表的项目来看，其侧重点仍在于华东区域，特别是上海。
有别于其他地产商专心开发新项意图方法，丰树对老旧物业的改造才干十分杰出。丰树现在在新加坡的两大标志项目——怡丰城和坐落亚拉山大区的丰树商业城，都是有之前的旧项目改造而成的。而其2005年进军我国的第一个物流项目，也是经过收买浦东空港欧罗物流园完结的。
而关于难以改造、或改造本钱国改的项目，丰树作为外资身份选用了最常见的合资方法，联手本地企业，依托其与政府的杰出联系化解拿地问题，买地制作新项目。比方丰树在武汉夏江区郑店镇制作的工业物流工业园区是丰树与本地公司协作树立的的丰锦仓储（武汉）有限公司来进行开发运营的；而其在天津东疆保税港开发的物流园也是和天津港（集团）有限公司协作的产品。
现在丰树自有和保管财物总额已超越270亿新元，与2003年的23亿新元比较，增加了10倍以上。而丰树在我国区域的房地产出资信任基金首要有以下三个：
腾飞（Ascendas）是新加坡最大的工业房地产开发商裕廊集团的全资子公司，主业为商务房地产开发和相关服务，事务广泛新加坡、我国、印度、马来西亚、韩国和越南等10个国家26个城市，具有超越2,400家世界客户。而我国也是其最大的海外商场，到2015财年，腾飞在我国现已接连进入大连、吴江、广州、北京、上海等城市，办理的财物到达25.4亿新加坡元（占比为15%），总建筑面积为120万平方米，正在开发的项目面积约为100万平方米。从其母公司裕廊集团开端进入我国商场开端算起，腾飞在我国的开展实践上起步很早。
土地资源方面，腾飞依托和政府的杰出协作，首要布局中心城市，这与腾飞的“成为企业在亚洲的牢靠商务空间计划同伴，为他们供应单一或多个商场的上午空”方针保持一致。
■中心城市布局。腾飞在我国的房地产项目首要挑选在中心城市进行战略布局。在华北，腾飞布局在北京、天津和大连，用以辐射京津冀和环渤海区域；在华东，以苏杭、上海辐射长三角区域；而在中西部和南部，经济重镇西安和广州成为了腾飞的挑选。这样的战略布局有利于腾飞和世界跨国公司协作，也能够运用优势区位条件招引更多优质客户。
■ 与政府部分协作杰出。腾飞集团自身就有必定的政府布景，其母公司裕廊集团隶归于新加坡贸易与工业部。裕廊集团经过自上而下的政府主导方法进行运作，又结合了商场化的运作形成了强壮的推动力。进入我国后，腾飞继续运用之前的经历，活跃与当地政府或政府支撑型企业协作，然后更好地让外资公司融入我国环境，更方便地拿地和项目开发。
除了开发房地产项目以及供应相关服务之外，腾飞在房地产基金办理方面经历丰厚，运用基金杠杆盘活本钱在项目开发上的活动。现在腾飞一共办理了3只在新加坡上市的基金以及8只私募基金，其间参加过我国项意图私募基金有：
轻财物翻滚开发方法。腾飞运用房地产基金完结整个集团事务变轻，资金敏捷回笼。而整个进程能够分为增加财物、增强财物和剥离财物三个阶段。经过房地产基金能够完结本钱的增值，也能够对财物进行打包出售然后完结资金的回笼并支撑下一个项意图开发或许收买，这样能减轻财物担负，进步资金工作功率。
前几章咱们论述了物流地产的商业方法、国内土地供应规划趋缓、电商仓储有用供应缺少的观念，并巡礼了当下干流特别是外资系物流地产商的开展和运营特色，自上而下很简略得出：“物流地产似乎是个不错的生意，一方面仍有许多电商类库房刚性需求发掘，另一方面土地（特别是在稀缺区域）中长时刻仍或许享用增值效应”，但在前期的仓储工业调研反应中却发现传统的仓储业盈余才干一般、个别企业的运营差异度十分大，团队的运营办理和运作理念尤为重要，相关于土地、资金本钱，工业自下而上的逻辑越来越重要了。
3.1. 传统仓储产能过剩咱们以为近年来物流仓储新增土地削减的首要原因包含：
1）曩昔几年的供应量偏大，比如各类物流园区拔地而起，但全体缺少科学规划，国家级园区、省级园区、地市级园区、县级园区，各种园区良莠不齐、方法百家争鸣，因为经济结构的差异，北上广一线城市内地园区功率较高，而二、三线城市部分区域以及西部等欠兴旺区域空置率较高；别的，有适当体量的园区仍处于较为传统粗豪的运营状况，恶性竞赛加重；部分投机商、电商借开展物流之名囤地、炒地，出资、开发进程低于许诺；最终，仓储物流用地关于当地出资工作、税收、工作拉动效应远不如其它工业；鉴于上述各种因素，政府收紧物流土地供应，并适度抬高了各类工业方针，比如土地运用年限的灵敏调整、已出让土地的开发周期、全体出资额门槛，部分当地乃至有“出资强度1000万/亩，税收奉献100万/亩，容积率为1”的硬性方针。
2）工业用地转做仓储，实践供应很或许大于核算数据：工业用地一般在批阅上较仓储来的简略，不少企业经过工业用地的资质打擦边球，将部分区域改造为仓储用处，在容积率、作业面积、制作规范、消防安全方面“做文章”，参加职业竞赛；别的，微观经济向下进程中，企业运营继续恶化，所以会将手中土地、库房等搁置产能转包给其它企业或共同开发，增加现金流，进一步加重了仓储业的竞赛，而这部分产能并不体现在每年的仓储用当地针中，正如有些实业人士告知咱们的那样“传统的库房无非便是个遮风挡雨、进车拉货的区域，我借他人的厂房，增加货架后都能做暂时库房，价格十分廉价，并且在一些物流园区过剩、配套欠安的区域，当地政府迫于招商引资、招引工业集群的诉求，乃至会给予不收费的优惠”。
综上，整个职业潜在仓储面积或许并不少，仅仅难以量化，从咱们的草根调研来看，全年能到达70%运用率的库房归于正常水平，客户关于仓储费率的敏感度较高，许多低端、地价库房充满在职业中，仅从贮存、理货、进出库等传统库房事务视点看，盈余才干十分有限，即便触及工业链上的物流署理、质检、包装、报关、质押融资等附加服务，在既定土地价格和融本钱钱的假定下，物流仓储企业的盈余才干也会有天花板。
物流仓储业整体停留在价格竞赛阶段，咱们看到一些物流地产龙头公司曩昔的盈余一方面体现在先进的运营办理理念、兼具规范/个性化的服务给客户发明的价值、安稳的长时刻合同，但随着工业后进入者的“与时俱进”，这种抢先优势已不再显着；盈余的另一方面则树立在曩昔土地价格接连攀升的大布景下，规划化、贱价的土地储备给新项目供应的保证，但在现在时刻点上，假如再从拿地、租借、简略办理运营的视点来运作项目，盈余才干的幻想空间并不大，假如再考虑未来经济下行周期对上游客户物流费用接受力的冲击以及地价、人工等首要本钱的刚性攀升，物流地产的报答率或许还要打折扣。
1）从现在的地价和本钱来看，盼望库房带来盈余的难度越来越大，咱们把仓储作为中心财物，更多是为了操控物流节点、把握住货品及客户粘度，意图是切入工业链其它环节，并经过不断优化整个供应链来取得归纳收益。能够算一笔账，假定在二线万/亩的土地，制作单层库房形状的本钱为2200元/平（包含美化、消防等公摊），算计下来单平米单位本钱约为3000元/平，考虑到财政本钱、经营中的各类税收，并树立在租借率维持在90%的假定根底上，每年库房单平米要奉献3600元的收入才干稍有盈余，对应的收费规范大约在30元/平/月或许是1元/平/天，这个费率即便放在普洛斯现有库房里也不算廉价的，但这个假定是偏达观的，究竟商场上充满了许多0.4-0.5元/平/天的库房，所以有必要要从其他事务上寻求赢利突破口，别的值得一提的是，每年工人社保基数的调整对库房的毛利额会有很大的冲击。
2）微观经济低迷使得客户的物流接受力显着下降，比如说1元/平/天的库房，某鞋类客户租借10000平米来做大仓周转，客户一年的惯例库房费用是360万元，依照规范鞋盒核算，能够寄存约80万双鞋，一双鞋的库房本钱挨近4元，而国内许多价格200元左右的中端鞋品牌的净赢利在10元内，很难接受这样的仓储。
软硬件规范、自动化、系统集成化程度更高：和传统B端事务相同，仓储相同是电商物流系统中的节点，但除了要和货主、物流公司、系统内其它库房对接外，还需和电商、快递、C端用户协调一致，因为物流是电商用户体会的中心环节，运维功率的进步施行是依托数据高效的传递和反应，需求仓储企业具有一套齐备的软硬件和集成化后台系统支撑，完结物流数据的实时收集、传递和剖析，在优化物流途径的一同，还要满意各方的实时查询，若在跨境电商范畴，还要满意政府的“三单合一”监管、在阿里菜鸟生态圈乃至要满意进一步细化的大数据范畴要求，中长时刻来看，若人工本钱进一步上升，在进出库、分拣、称重、分拨、计价环节中自动化设备的使用将更为遍及。
■ 需求服务于全物流环节：物流速度是电商购物的中心体会环节，因而电商货品往往具有周转速度高、物流路由杂乱的特色，在此条件之下，电商客户是将仓储环节与前后端配送整个放置在一同审视的，仓储环节需求服务于整个物流系统。
快递企业是承接电商货品最重要的物流方，咱们在上文中提到过，咱们能够将仓储环节视为速度为0的物流进程，而对快递公司而言，从货品运送延伸向仓储服务可谓再天然不过。物流地产职业并不存在高企的技能门槛，而比较单营物流地产事务的开发商，快递企业在客户资源和盈余压力、服务深化和现金流等方面都并不处于下风，乃至抢先。