假如在库房租借事务中，承租方租借场所用于堆积物品或设备等，很多人就简略将仓储服务与不动产场所租借相提并论。可是这两者并不是一项服务，并且两项事务产生的服务和税费均有所不同。以下将针对这一问题进行具体概述。（内容仅供参考，如有过错欢迎批评指正）

  仓储服务不仅是供给场所堆积货品，装备保管人员那么简略。仓储服务方还需对《仓储保管合同》中约好的物资及其相关设备设备进行物品的入库、贮存、出库、库存预警、的物流归纳办理，绝地或许还需求合作物流配送做好货品的后续互换，检验等服务。

  不动产租借事务是指租借人将不动产租借给承租人运用，由承租人向租借人付租借金的一种，两边需签定《不动产租借合同》。

  结合上述内容能够发现两种事务最中心的差异是：不动产租借服务期内租借人无需对场所内的物品承当保管职责，而仓储服务不同，假如在服务期内产生物品的损毁或灭失，保管人需求承当相应的补偿职责。

  一是看其买卖的意图和合同具体内容。假如意图是存储货品或其合同内有货品贮存这项内容，则为仓储业服务；

  二是看库房实践运营办理方。假如库房实践运营办理方归于受托方，那么此项为仓储业服务；

  三是看哪方负有保管职责和安全职责，假如受托方负有保管职责、合同货品贮存的安全职责是由受托方全权负责的，那么此项买卖也归于仓储业规模。

  少量不动产租借企业和个人会成心含糊两者概念：打着存储货品的旗帜运营其他应税事务。托付方虽用其库房存储货品但实践运营办理方不归于受托方，或货品贮存的安全职责由托付方全权负责或负首要职责等。绝地仓储业一般交税人税率为６％，远低于货品出售17％的根本税率。

  在评论它们之间的差异之前，先要清晰一个概念：小规模交税人是指年收入额（不含税）在500万元以上为增值税一般交税人，低于500万元。

  仓储服务归于增值税现代服务-物流辅佐服务，增值税税率为3%或6%（可挑选简易计税）；

  注：仓储服务一般交税人假如选用简易计税，按3%交纳增值税，则不能抵扣进项税额。

  租借房于营改增之前获得的不动产用于租借，能够挑选按简易计税5%交纳增值税；反之，则需求依照9%交纳增值税。

  注：若不动产与租借方组织所在地不在同一县（市、区）的需求在不动产所在地交纳增值税。

  依据国家税务总局公告2016年第16号，关于发布《交税人供给不动产运营租借服务增值税征收办理暂行办法》的公告。

  一般交税人租借其2016年4月30日前获得的不动产，能够挑选适用简易计税办法，依照5%的征收率核算应交税额。不动产所在地与组织所在地不在同一县（市、区）的，交税人应依照上述计税办法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向组织所在地主管税务机关申报交税。不动产所在地与组织所在地在同一县（市、区）的，交税人向组织所在地主管税务机关申报交税。

  一般交税人租借其2016年5月1日后获得的不动产，适用一般计税办法计税。不动产所在地与组织所在地不在同一县（市、区）的，交税人应依照3％的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向组织所在地主管税务机关申报交税。不动产所在地与组织所在地在同一县（市、区）的，交税人应向组织所在地主管税务机关申报交税。一般交税人租借其2016年4月30日前获得的不动产适用一般计税办法计税的，依照上述规则履行。

  作为转租方，营改增之前签定的转租协议可按5%交纳增值税，但再续租时就应依照9%的税率交纳增值税了，由于续租时获得房子运用权的时点已更新到营改增冷清点之后。

  国家税务总局公告2016年第16号第四条规则：小规模交税人租借不动产，依照以下规则交纳增值税：

  （一）单位和个体工商户租借不动产（不含个体工商户租借住宅），依照5%的征收率核算应交税额。个体工商户租借住宅，依照5%的征收率减按1.5%核算应交税额。不动产所在地与组织所在地不在同一县（市、区）的，交税人应依照上述计税办法向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向组织所在地主管税务机关申报交税。不动产所在地与组织所在地在同一县（市、区）的，交税人应向组织所在地主管税务机关申报交税。

  （二）其他个人租借不动产（不含住宅），依照5%的征收率核算应交税额，向不动产所在地主管税务机关申报交税。其他个人租借住宅，依照5%的征收率减按1.5%核算应交税额，向不动产所在地主管税务机关申报交税。”

  依据国家税务总局公告2016年第23号，关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收办理事项的公告。

  租借不动产，交税人自行开具或许税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的具体地址。

  《仓储保管合同》按仓储、保管合同交纳印花税，依据仓储保管费用千分之一贴花；《不动产租借合同》按产业租借合同交纳印花税，依据租借金额的千分之一贴花，税额缺乏一元的按一元贴花。

  注：印花税的计税依据为不含增值税的合同价款，因而合同签定时必定要价税别离，列明不含税金额。

  物流企业供给仓储服务或可运用乡镇土地运用税折半征收的方针，但适用条件是仓储占地需到达6000㎡以上，并且有必要贮存“农产品和农业生产资料“或”矿产品和工业原材料”，贮藏保管其他物品是不适用方针的。

  依据财政部 税务总局公告2020年第16号，关于持续施行物流企业大宗产品仓储设备用地乡镇土地运用税优惠方针的公告：自2020年1月1日起至2022年12月31日止，对物流企业自有（包含自用和租借）或承租的大宗产品仓储设备用地，减按所属土地等级适用税额规范的50%计征乡镇土地运用税。

  注：物流企业的工作、生活区用地及其他非直接用于大宗产品仓储的土地，不归于规则的减税规模，应按规则征收乡镇土地运用税。

  无论是签定不动产租借合同或是仓储保管合同，都会引起场所运用权在必定冷清段内的搬运，因而租借方（保管方）在运营租借（仓储服务期）内收取的租金（服务费）都应当在租借期（服务期）内的各个期间按直线法确以为收入。

  假如其他分摊办法愈加合理，也能够选用其他办法。在供给免租期（免费服务期）的状况下，应将租金（服务费）的总额在整个租借期（仓储期）内，而不是在租借期（仓储期）扣除免租期（免费服务期）后的期间内分摊。在租借人承当了承租人的某些费用的状况下，应将该费用从租金总额中扣除，并将租金余额在整个租借期内进行分摊。

  简略地了解，租金（仓储）收入在收届时即已触发增值税交税职责，而企业所得税及财政账务处理应将租金（仓储）收入的总额按月分摊计入各所属期间内。

  仓储租借服务和不动产租借服务在税种上的差异首要是：流转税和房产税的不同，流转税附加税是随流转税变化的，本文不作考虑，其他税种如印花税、企业所得税两者均相同。

  营改增前，租借业与仓储业均属“服务业”税目，适用5%的营业税税率，两者在流转税上税负相同。

  营改增后，仓储业适用“物流辅佐业”税目，适用6%的增值税税率，关于小规模交税人，则适用3%的征收率;不动产租借现在仍适用5%的营业税。

  关于年仓储营业额低于500万元的小规模交税人而言，无疑税负是降低了，且低于不动产租借事务的税负;针对一般交税人而言，仓储业的本钱构成首要为库房厂房的折旧费用、保管费用(人工本钱)、低值易耗品等，能获得进项税额的本钱较少，税负凹凸要依据可获得进项税额的本钱而定。就现在状况来看，税负略高于租借业。

  房产税有两种不同的交纳方法，即按房产原值交纳方法及按租金收入交纳的方法。依据房产税暂行条例，关于房产租借的，房产税按房产租金收入核算交纳，税率为12%；而关于自用房产供给仓储服务的，房产税应依照房产原值减除30%后的余值核算，税率为1.2%。

  甲企业在北京具有一处库房，房子原值5000万元，将其租给乙企业作库房运用，年租金500万元。则甲企业年应纳营业税=500*5%=25万元，房产税500*12%=60万元。

  甲企业若与乙企业改为签定仓储合同，并供给保管服务，年仓储费用500万元，如甲企业为小规模交税人，则甲企业年应纳增值税=500/(1 3%)*3%=14.56万元，房产税=5000*(1-30%)*1.2%=42万元。

  假定A为年租借(仓储)营业额，B为仓储事务可获得的进项税额，C为房子原值。

  营业税税负5%大于增值税税负2.91[3%/(1 3%)]，即仓储事务的增值税税负低于租借事务。

  A*5%=A/(1 6%)*6%-B B/A=0.66%，即当进项税额/年营业额大于0.66%时，仓储事务的增值税税负低，相反，则租借服务的营业税税负低。

  A*12%=C*(1-30%)*1.2% A/C=7%，即当年营业额小于房产原值的7%时，租借事务的房产税税负低于仓储事务。